アパート併用住宅という第三の選択 住宅ローンでアパート経営を始める方法
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こんにちは。株式会社LightWorks代表の柴田裕氣です。
「いつかはマイホームを」と考えている方は多いと思います。私のところにはアパート経営や大家業に興味のある方が多くいらっしゃるのですが、じつは「どちらか一方」ではなく、その中間をいく選択肢もあります。今回はそのひとつ、「アパート併用住宅（通称：アパ併）」についてお話しします。
アパート併用住宅とは？
アパート併用住宅とは、一棟の建物の中に自宅とアパートが同居しているスタイルのことです。半分は自分や家族が住む居住スペース、もう半分は入居者に貸し出すアパート部分として活用します。
よくある形は、2階がオーナー住居・1階がアパートというパターン。1階をひとつのファミリー向け物件にすることも、25㎡×3室などの単身者向けにすることも可能です。
メリット①：住宅ローンでアパート経営ができる
アパート併用住宅の大きな魅力は、住宅ローンが使える点です。
通常のアパートローンは金利が2~3%台となることが通常です。
一方、住宅ローンの金利は0.7〜1%前半程度と、圧倒的に低水準です。
（2026年5月現在、金融機関および属性による）
アパート併用住宅は、居住面積の50%以上が自宅であれば、この低金利の住宅ローンを使ってアパート部分も含めて建てることができます。
つまり、低金利でアパート経営を始めることができるわけです。
具体的な数字で見てみましょう。
- 住宅ローンの月返済額：15万円
- 1階に3名の入居者（6万円×3部屋）：家賃収入 18万円/月
- 差し引き：毎月3万円のプラス
ローンを返済しながら、毎月手元に3万円残る。年間36万円になります。生活費の一部に充てるもよし、貯蓄にまわすもよし。住宅ローン残高も着実に減っていくという、なかなかおいしい構造です。
ちなみに、必要な土地の広さは150㎡ほどあれば、建蔽率や用途地域の条件にもよりますが、80㎡の2階建てアパート併用住宅を建てられる場合があります。「大きな土地がないと無理」というわけでもないんです。
メリット②将来的な活用の幅が広い
アパート併用住宅のもうひとつの魅力は、ライフステージの変化に対応できる柔軟性です。
たとえば、将来的に二世帯住宅に転用することもできます。逆に二世帯住宅として建てておいて、一方が空いた際に賃貸に出すという使い方もあります。家族構成や状況の変化に応じて、建物の使い方を変えられるのは大きなアドバンテージです。
注意点と打開策
もちろん、アパート併用住宅にも注意すべき点はあります。
単身者向けの複数部屋を貸し出す場合、賃貸ニーズの高いエリアである必要があります。駅から遠い閑静な住宅街では、単身者の入居者を集めるのが難しいこともあります。
そういった場合の打開策は、1階をファミリー向けとして1戸貸し出すことです。ファミリー向けの賃貸物件はそもそも供給が少なく、需要は安定しています。入居者が見つかりやすく、長期入居も期待できます。
単身者3室プランと比べるとキャッシュフローは落ちますが、家賃収入で住宅ローンの負担を軽減できるという本質的なメリットは変わりません。
なお、入居者の募集は基本的に不動産仲介会社が担当するため、オーナー自身が動き回る必要はありません。大家業の経験がなくても、仕組みとして機能します。
大手ハウスメーカーではなく、なぜ弊社に相談するの？
大手のハウスメーカーも、アパート併用住宅を商品として取り扱っています。ただ、大手の「パッケージ商品」の場合、住宅ローンの返済額を上回る家賃収入を設計するのは難しいケースが多いです。
弊社では、お客様の土地・予算・エリアに合わせた個別の設計提案ができるため、「ローン返済を家賃収入が上回る」という構造を目指したプランニングが可能です。
「アパート経営はまだ不安…でもマイホームも欲しい」そう思っている方にとって、アパート併用住宅は目から鱗の選択肢になるかもしれません。
新築戸建て・中古戸建て・注文住宅といった一般的な選択肢に加えて、ぜひ「アパート併用住宅」という視点も持ってみてください。
